商铺优劣势分析

• 优势：

1. 地段：项目位于曲江二期雁翔路和五典坡路交汇处，处于曲江二期QCIC（雁翔路国家级文化产业聚集区）和CCBD（西安中央文化商务区）交汇处。

2. 项目定位：正荣彩虹谷是规划13万平米的妇幼产业集群商业综合体。

3. 全面业态：项目涵盖多种商业功能，商铺、LOFT公寓、LOFT办公等多种业态。

4. 人流量：项目距离西北妇女儿童医院（三甲级医院）150米，年人流量200万人次，2km范围内有17栋甲级写字楼的雁翔广场、文化创意谷，还有曲江龙邸、金地翔悦天下、海德堡等住宅项目。

5. 交通：项目向东距离雁翔路280米，雁翔路是曲江二期的主要干道，项目向北距离南三环830米。

• 劣势：

1. 曲江二期配套正在逐渐完善，周边住宅入住率只有40%--50%。

2. 项目周边1km内无地铁配套。

片区发展前景

• 正荣彩虹谷位于曲江二期QCIC、CCBD两大板块的交汇处，距离西北妇女儿童医院150米，西北妇女儿童医院年200万人次客流量，QCIC文化产业聚集区由17栋甲级写字楼和文化创意谷组成，成熟可承载30万固定人口的就业岗位。

  
  

项目消费群体

• 西北妇女儿童医院，年人流量200万人次，是本项目主要消费群体，雁翔广场、文化创意谷、曲江龙邸、金地翔悦天下、海德堡等项目是项目日常消费群体。

项目经营业态

• 正荣彩虹谷是以儿童服务、孕婴童零售、健康餐饮、生活配套为主题的大型商业综合体，其中包括商铺、LOFT公寓、LOFT办公室。彩虹谷内规划有室内儿童农场、室内儿童水上乐园、五星级月子会所等。

项目商业定位

• 正荣彩虹谷是以母婴童为主题的大型商业综合体，商业业态只限于母婴儿童产品、餐饮、亲子娱乐等项目。

在售情况

• 面积区间：商铺30-300平米

                       LOFT 52平米

• 价格区间：商铺：2---3.5万元/平米，LOFT1.1万元/平米。

• 首付50%，贷款10年，以5号楼6楼LOFT公寓为例，均价1.1万元/平米，面积52平米，首付28.6万，贷款28.6万，月供3019.51元，总价57.2万。

  
  

周边租金

• 目前彩虹谷一楼的商铺出租为150---180/平/月

适合哪类客户群体投资

1. 手头闲置资金超过25万的；

2. 对商业地产有一定了解的。

与周边商铺对比

• 商铺性质界定：由于本项目定位是以母婴童为主题,属于城市性商业综合体，因此周边相似项目比较少,主题性商业综合体跟一般商业综合体的客户群体有所不同,主题性商业综合体客户群体更具有针对性、稳定性。

• 地缘界定：考虑到地段对商铺价格的决定性影响，地域相近，产品相似性，目前可对比金地广场和汉华城甜心广场。这两个楼盘都是区域性一般商业综合体，吸客范围比较局限。相对来正荣彩虹谷因为项目独特性，吸客范围则大大超越其他楼盘，类似于曲江的海洋世界。