当您卖二手房时会不会担心这几件事：交易流程太复杂、交易周期长，资金周转缓慢？房屋有抵押信息，不能办理过户；急需还清房子剩余贷款，赎回房产证？这里已经整理好了十个基本问题，快来了解一下！
第一问：卖房前，如何为房屋合理估价？
合理定价不仅可以让房子卖出合适的价格，还可以加快交易过程。这里给出一些估价相关的建议：
1.询问经纪人：
经纪人有较丰富的市场经验，了解目前的行情。当然选择靠谱的中介公司和中介经纪人很重要。
2.用贝壳自行估价：
在贝壳上，找到小区页面，查看小区成交单价走势，并查看近期小区成交房源情况，可对自己的房子作出较好估价。
以下因素会对价格有影响，结合自身房屋条件，可在近期成交价格上作出加减：
小区临街、最内侧的楼栋价格较低，中部的价格较高；
电梯费一般中高楼层>顶部楼层>低楼层；楼梯房一般中部楼层>低楼层>高楼层；
朝向越好，价格越高；
装修情况、楼龄、房屋使用率等等因素都会影响房屋价格。
此外，房屋的税费成本、售房的急切程度，对支付时间的要求等，也会对定价有影响。
3.使用贝壳的大数据估价：
使用贝壳APP的“房屋估价”功能，大数据估价，非常准确哦。
第二问：卖房挂盘需要准备哪些材料？
卖房要卖得快，一定挂盘到贝壳一类的找房大平台上。这时就需要准备好一系列材料。
一般而言，需要准备以下“三证两书”。
“三证”包括：业主的身份证、房产证（不动产权证）、《业主出售委托协议》。
“两书”包括：《房地产经纪服务事项告知书》、《房屋状况说明书》。
第三问：签订买卖协议，需要谈好哪些内容？
1.交付时间：
交付时间可选择以下时间点：
办理完过户手续后的第__个工作日；
拿到买方全部首付款后的第__个工作日；
拿到全部房款后的第__个工作日；
在房屋交付时，要约定屋内物品归属，水、电、燃气等费用的支付情况。
2.成交价格、付款方式及资金划转方式
双方约定的成交价格一定要落实到合同上，不建议口头约定；
对屋内家电的处理：合同需要写明家电、贵重物品的所属，部分不搬走的物品可写清楚折合金额；需搬走的物品可写明搬走期限；
付款方式与卖方拿到全部钱款的时间有关，一般全款最快，商业贷款其次，公积金贷款最慢（40-60个工作日）；
约定贷款未获批准的解决方式。
3.税、费相关
可规定不按规定履行缴税的，支付违约金；协商好因政策变化导致税费变化的情况。
4.违约责任
确定违约的情景、违约金的金额和支付时间。
确定办理过户的责任，双方需约定：过户时间，以及如果违约如何处理；户口迁出时间，以及如果违约如何处理。
第四问：找中介卖房，我需要配合完成什么事？
1. 配合房源核实及实勘。
2. 配合看房。
3. 配合签约。
4. 配合银行座房屋评估。
5. 配合买房去银行做面签。
6. 配合买方去不动产中心过户。
7. 配合做物业交割及户口迁出。
（具体可参考 https://news.ke.com/bj/baike/011240.html ）
第五问：卖房分步收款，都有哪些款项？
1.定金
双方达成交易意向，并签署完毕《买卖定金协议书》后，买方即支付定金。买方将定金转入卖方定账户，卖方出具定金收据。
2.首付款
买卖双方签署完房屋买卖合同后，办理房屋过户手续之前，由双方约定具体日期。通常通过第三方资金监管，极少自行支付。
如果通过经纪机构成交，部分城市需要住建委监管。在过户之前，需要将首付款（贷款购房的首付款=网签价-贷款额）打入住建委监管账户，办理完成过户手续后便可解冻给卖方。
3.贷款部分核实
过户手续完成后，新房产证办理完成抵押后，由贷款银行直接支付业主。对于银行放款时间，在不同的时间、不同的银行放款的时间也不尽相同。只要有批贷函，放款是早晚问题。通常会持续数月。
4.物业交割保证金何时收取
部分城市，在交易过程中，为了防止卖方拖欠巨额物业费，需要卖方现行垫付一笔物业交割保证金。双方办理交房手续后，双方均无异议的情况下，签署《物业交割确认单》，经纪人上传后，物业交割保证金解冻给卖方。
第六问：买卖双方通常会承担哪些税？实际操作中，卖方可以不承担税务吗？
通常情况下，买方需要支付契税，卖方需要支付增值税、个人所得税等。但是值得注意的是，通常买卖双方会自行商议税费的承担者和承担份额，现实交易中，大多数情况买方会承担全部税费。
1.卖方需要支付的税种
2.买方需要支付的税种
第七问：在宁波，二手房的过户流程是怎么样的，卖方需要参与哪些关键节点。
1、签署存量房买卖合同及网签合同时，卖方所有产权人必须配合到场签字，无法到场的需公证委托；
2、不动产登记及缴纳税费时，卖方所有产权人必须带好身份证件、不动产登记证明、完税发票到场签字，无法到场的需公证委托；
3、部分办理银行面签时，需要卖方产权人带好身份证件及银行卡到场签字。
第八问：怎么才能快速收到尾款？
从确定购买意向，到收到最终的尾款，快则小半月，慢会要到半年甚至更长。为了快速收到尾款，以下细节你一定要注意。
1.付款方式：
一般情况下的交易时间：全款＜贷款；而具体到贷款：商业贷款＜公积金贷款＜组合贷款。
贷款之中，商业贷款一般而言速度最快，但是优势也并不算明显，组合贷款最慢，可能会花4-6个月时间。
2.减少意外，加快交易时间：
交易意外主要有以下3种情况，可以分类解决：银行没有按预期批贷、证件信息与事实不符无法正常批贷、资料不齐或失效导致贷款流程停滞。
针对性的解决方案如下：
（1）卖方提前核验房屋，买方提前信用评估
（2）更正证件信息，保证登记信息与事实相符
房产证、婚姻状况、身份证与户口本有事实冲突的，建议提前到当地派出所做修正或领取新证。
（3）备齐材料，提前提档
提前在房管局调档查询房屋情况，并可以提前准备《放弃优先购买权声明》或《配偶同意出售证明》。
第九问：交房前，需要注意哪些点？
1.在物业交割前，业主需要腾空房子；如有租户，最好约租户到场。时间一般为过户前一日，或过户三天内，或双方根据实际情况协商交割日期。
2.清点设施、清点欠费：交房时最好根据实际的家具、家电设施做具体清点，清点物业费、水、电、燃气费、网络用等。
3.交接房屋钥匙，并更换门锁。
4.户口迁出：根据公安局人口登记管理办法，新立户需要个人身份证、户口本、迁入户的户主户口簿、房产证原件，通常可以当场结办。
第十问：关于换房（买新卖旧），应该要知道哪些知识？
换房方案及各自的优缺点：
1.先买后卖：先购买心仪的房子，再出售现在现在的房产
在市场较快上行的阶段，建议使用先买后卖的换房方式；如果有你看中的比较不错的房源，竞争较大，无法等到你卖房后再购买，也可以使用先买后卖的方式。
劣势是如果你当前持有的房子定价过高或优势不大，很可能较难售出。先买后卖也需要名额，在实际操作过程中税费、利率可能不一致。
2.先卖后买：先出售自己的房产，再寻找自己想要的房子。
优点是可以掌握较为充足的资金，如果市场比较低迷，建议先卖后买。有利于规避周期风险，在整个过程中，周期比较灵活。在卖房时，也更容易处在主动地位。
3.边买边卖：买房、卖房同时进行
同时进行买卖进程可以大大缩短购房的战线。但买卖双方的交易步调实际很难统一，很多时候会很难执行。
（免责声明：因时间、市场、政策等会发生变化，以上信息仅供参考，不作为交易依据使用，本信息采集于2018年9月19日，实际情况可能有变动，请以实际信息为准。）
