改革开放以来，武汉GDP增长33500%、人均GDP增长16747%，城镇化率上升32.6个百分点……城市面貌日新月异的同时，武汉人的生活也发生了巨大的变化。据贝壳研究院武汉分院统计，40年前人均居住面积仅为4平米，20年前人均居住面积为8平米，现在人均居住面积为32平米。1998年的“房改”是改善居住条件的最关键举措，见证城市风雨变化的老房子在新时代焕发出新的活力。

呈现在二手房市场上，就是位置好、配套全、交通便利、生活成熟的次新房越来越受欢迎。链家数据显示，近三年武汉成交房源中楼龄在10年内的占比持续上升，在2018年超过65%。

经历风雨的老房既是城市的象征，也是房地产发展变迁的见证者。近三年链家成交中1998年以前的小区有279个，其中仅江汉、江岸的占比接近50%。

从楼龄来看，1998年以前的老房价格从2016年1月的9763元/平，上升到2018年10月的18390元/平，累计上涨88%；1998年以后的“新房”价格累计上涨69%，“新房”涨幅跑输“老房”。

从下图看，市场交易量和楼龄呈现明显的反比关系，建成年代越久、楼龄越老，交易量越小。2000年、2005-2007年，2009年、2013年、2015年出现明显波峰，说明这些年份的二手房在市场交易活跃，而这些成交活跃的年份，又恰好与武汉楼市的发展节点大致一致。

1998年，武汉迎来房改，诞生了最早的二手房市场；2003年品牌开发商陆续进驻武汉增加了二手房的存量；历经2008年金融危机的洗涤，楼市政策调控开始走向常态化；2014年，当限购松绑后，去库存成为主基调。

从近10年间房地产市场二手房房价走势来看，虽然有所波动，整体仍处于一个上升发展的趋势之中，10年间房价上涨2.5倍，这也侧面体现了武汉的城市吸引力。

和全国一样，武汉市场受政策影响较大，房地产周期与政策周期几乎一致，呈现政策放松（2008年4季度、2015年）-市场热（2009年、2016年）-政策紧（2011年、2012年）-市场冷（2013年、2014年上半年）的特征。

1998年以前，武汉的房屋配置以福利分房为主，职工拥有居住权（多为宿舍）但无所有权。这个时候诞生了一批小区：1978年江岸区江大路22号的教委宿舍、花桥一/二/三村（1996年左右）、育才一/二/三/四村（1995年左右）。

1999年6月，武汉市人民政府发布《武汉市住房改革委员会关于停止住房实物分配的通知》，2000年9月6日，武汉市房改办、市财政局印发《武汉市行政事业单位核定发放职工住房补贴实施细则》，武汉楼市迎来历史标的转变——福利分房时代彻底终结，武汉房地产进入市场化发展阶段。

特别是1999年9月，武汉与国务院《住房公积金管理条例》同步实施，将住房公积金个人贷款最高限额提高至15万元，贷款年限最长延至30年。此举极大地支撑了居民购买力。

当时对职工现有住房的处理办法是：职工按照工龄、面积买断，价格在2万元/套左右，通常需要一次性支付房屋款。1999年，这批买断产权的“前公房”开始上市交易，进入市场流通，成为了武汉市场上最早的一批二手房。另外，在新房市场，1999-2000年，武汉商品住宅销售面积猛增61%，2000年武汉均价达到1983.52元/平米。

如今这些二手房有部分些仍然出现在市场上，可能已经转手数次、楼龄老化、品质稍显落后，但是地理和吸附资源的优势使得这些老小区并没有被市场淘汰，依旧有着不低的交易量和价格。特别是坐拥优质教育资源的老楼盘，在市场上非常“抗跌”。

在这一阶段，武汉的房地产市场也逐渐起步，2001年开始，万科、保利、华润、华润等全国性开发商相继进入武汉，满足不同购买力群体房屋需求，尤其是前期房改房业主的换房需求，武汉市民的买房观念开始由全款购房逐渐转向按揭贷款购房。

另外，在用地方式上，由行政审批转向市场配置。也是在2001年，武汉“土拍第一锤”落定，后湖石桥地块成为土地市场化配置的先河；2002年，福星惠誉以8亿元摘得沙湖地块，成为武汉土地招拍挂以来首个双料高价地。

不过，1998-2002年，武汉的房价基本没有改变，有的楼盘几年下来涨幅也仅有几百元。

随着城市地位不断提升，武汉对全国性房企的吸引力越来越强，金地集团、葛洲坝、世贸、瑞安、和记黄埔、万达、华润……先后进军武汉。

2003年一季度武汉市房价地价齐涨，其中房屋销售价格上涨了4.8%，土地交易价格上涨了6.7%，从2003年的“18号文件”起，全国掀开了楼市调控的历史，在一波波新政的影响下，房价成了武汉老百姓最关注的社会问题。

2003年，武汉住宅平均价格猛涨至2226.52元/平方米。

2005年，武汉房价首次跳涨，涨幅达35.84%。

2007年，楼市持续升温。武汉市商品住房价格为4685.32元/平方米，与2006年相比上涨了1063.12元/平方米，涨幅达29.35%。

同时，武汉本地房企开发的“品质改善盘”大量上市。如统建大江南苑（2005年）、金色华府（2006年）等本地房企开发的项目，这些楼盘依然活跃在武汉二手市场。好地段、好资源，让这些二手房非常“抗跌”。

2008年，受全球金融风暴影响，武汉楼市进入下行，商品房销售面积同比下降近4成。从年初到年末，楼市在一片降价声中艰难寻底，二手房市场同样受到影响。

但是到了2009年下半年，武汉楼市开始升温，开发商进入节奏也加快，除原有的复地、华侨城、泛海、越秀、中建三局等房企加大了投资力度，东原、旭辉、华发、蓝光等也陆续登陆江城，作为全国楼市洼地的武汉，成了开发商们争抢的香饽饽，年均10万套以上的交易量更是刺激了开发商的拿地热情，不少房企在武汉站稳了脚跟。

2011年，武汉迎来了“政策年”。1月，武汉楼市颁布限购令；2月，汉版国八条出台……成交面积和套数均呈现同比下滑态势，当年，武汉新房均价为6878/元。

值得一提的是，2013年武汉启动了大规模的旧城改造，一大片老房子倒下去了，一群手拿现金又有房屋需求的人站起来了，催生了大量的拆迁购房需求，这也为2014年限购松绑后，武汉楼市迅速抬头奠定了市场基础。

 

2014年9月24日，武汉正式松绑历时3年多的楼市限购令。武汉房地产交易迅速活跃，新房年成交量在20万套以上，更多房企进入武汉。既有复地东湖国际这种高端品质代表盘，又有万科金域、翡翠系这种改善盘，还有雅居乐花园这种刚需盘，整体形成多层次多品类的供给结构。

宽松调控提振市场的作用明显大于紧缩政策抑制市场的作用，买涨不买跌的心理，让入市的购房者越来越多。

2014年，武汉新建住房成交17.9万套，首次跃居全国首位，成交均价陆续突破7000元、8000元大关。

2015年，央行5次降息，武汉新建住房成交达22.4万套，蝉联全国销冠。一系列“去库存”政策推动市场明显向上。也是这一年，财大气粗的险资开始“搅局”武汉楼市，2015-2017年，平安、泰康、前海人寿、国华人寿先后在武汉拿地。

2016年，武汉楼市继续突飞猛进，上半年，武汉新建住房成交套数与面积均位居全国第一，购房者抢房情绪高涨，开盘去化100%成为楼市新常态。武汉新房均价，二手房均价，在2016年全面进入万元时代。

与武汉房价“并驾齐驱”的还有武汉的地价，2016年7月-9月，武汉连续出现11个地王，楼面价不断被刷新，甚至出现拿地价高于周边新房及二手房售价的局面，2016年也成为过去20年间最热的年份，新房均价同比上涨40%。9月1日，武汉市住房保障和房屋管理局与武汉市国土资源管理局联合出台了“汉七条”，以限贷与提高土地竞价条件等政策，调控过热的市场。

一房难求，供需失衡的突出矛盾，导致武汉整个市场出现‘房荒’和‘人慌’，房价上涨压力也极大。

2016年10月，武汉发布“史上最严”限贷政策：居民购买首套房商业贷款最低比例为25%，二套房最低首付比例为50%，拥有两套以上住房武汉户籍家庭，将暂停发放贷款。非武汉户籍居民已有一套住房将停发放贷款。

11月15日，政策再度加码：武汉首套房最低首付比为30%，本市户籍禁止购买第三套住房，非本市户籍则需要连续在本市缴满2年社保或个人所得说证明，并且对于补缴的不予承认，且禁止购买第二套房。

随后，“限”字头政策当道武汉市场，限价、限商、限售、限装修价、限户型，却没能从根本上释放购房需求，同时新房供应又不足，导致供需错位。

在二手房方面，房东期望值迅速攀升，新房稀缺，二手房行情一路走高，热门片区出一套秒一套，火热程度丝毫不输新房开盘，中介机构来汉抢滩市场。

尽管2016年下半年开始限购限贷收紧，但是市场在2018年才开始出现实质掉头向下。进入2018年，无论是土地市场、新房市场、还是二手房市场，都回归理性。

市场发展的过程其实也是住房消费升级的过程，回顾武汉房地产市场过去二十年的征程，我们不难发现，这个市场几经寒暑，可整个市场一直在稳步前行。调控的目的从来都不是“降房价”，而是“保障房地产市场平稳健康发展”，暴涨不健康，暴跌更不会被接受。