数据要素说明
成交量
定义：
成交量是指一定时间段内某区域二手房市场中，经过链家撮合完成的所有实际成交标的的数量。
计算方式：
成交量=一定时间段内，某区域通过链家完成交易的二手房数量之和。具体计算需要选择成交状态为“已审核、已过户、盖章和签约”的成交明细，然后进行交易编号去重。剩余的总量即为一定时间段内某区域的链家成交量。
数据来源：数据来自链家实际成交数据（Link及SE系统）；
成交均价
定义：
成交均价是指一定时间段内某区域二手房市场中，经过链家撮合完成的所有实际成交标的的单位面积成交价格平均值。
计算方式：
成交均价的计算方法主要采用的是算术平均法实现，主要数据单位为元/平方米，万元/平方米。
成交均价=一定时间段内某区域二手房市场中所有通过链家完成成交物业的价格总和/交易标的的物业面积总和。即：成交均价=（成交物业1总交易价格+…+成交物业n总交易价格）/（成交物业1总交易面积+…+成交物业n总交易面积）
数据来源及使用：数据来自链家实际成交数据（Link及SE系统）
成交中位价
定义：
成交中位价是指一定时间段内某区域二手房市场中，经过链家撮合完成的所有实际成交标的的单位平米成交价格的中间位置价格，即为成交价中位数。
计算方式：
首先对某地区某一时间段所有经过链家撮合完成的实际成交标的的单位平米成交价格进行排序，然后当该地区该时间段所成交的二手住宅为奇数时计算方法为：
成交价中位数=处于排序后中间位置的价格
当该地区该时间段所成交的二手住宅为偶数时计算方法为：
成交价中位数=处于排序后中间位置的两个价格的平均值
数据来源及使用：数据来自链家实际成交数据（Link及SE系统）
涨价幅度与降价幅度（调价幅度）
定义：
涨价幅度和降价幅度统称为调价幅度，是指某区域在一定时间内所有在链家登记过的房源标的中进行调价的幅度大小。挂牌价格上涨或者下降的物业变化幅度被本别称为涨价幅度和降价幅度。
计算方式：
涨价幅度=（一段时间内挂牌价格上涨的全部物业调价后总价之和/一段时间内挂牌价格上涨的全部物业调价前总价之和）-1
降价幅度=（一段时间内挂牌价格下降的全部物业调价后总价之和/一段时间内挂牌价格下降的全部物业调价前总价之和）-1
调价幅度=(所有房源调价后总价之和/所有房源调价前总价之和)-1
数据来源及使用：数据来自链家实际成交数据（Link及SE系统）
涨价占比与降价占比（调价占比）
定义：
涨价占比和降价占比统称为调价占比，是指某区域在一定时间内所有在链家登记过的房源标的中，挂牌价格上涨或者下降的物业所占所有调价物业的比重。
计算方式：
涨价占比 = 一段时间内挂牌价格上涨的物业数量/一段时间内所有进行调价的物业数量
降价占比 = 一段时间内挂牌价格下降的物业数量/一段时间内所有进行调价的物业数量
涨价占比 + 降价占比 = 100%
数据来源及使用：数据来自链家实际成交数据（Link及SE系统）
套均成交面积
定义：
套均成交面积是指在一定时间段内某区域二手房市场中，经过链家撮合完成的所有实际成交标的的物业面积均值。
计算方式：
套均成交面积=某区域某一时间段链家所成交的物业面积总和/该时间段内该地区的链家成交量
数据来源及使用：数据来自链家实际成交数据（Link及SE系统）
套均成交总价
定义：
套均成交总价是指在一定时间段内某区域二手房市场中，经过链家撮合完成的所有实际成交标的的物业成交总价均值。
计算方式：
套均成交总价=某区域某一时间段链家所成交的物业总价之和/该时间段内该地区的链家成交量
数据来源及使用：数据来自链家实际成交数据（Link及SE系统）
客户平均年龄
定义：
客户平均年龄是指在一定时间段内某区域二手房市场中，经过链家撮合完成的所有实际成交客户的年龄均值；
计算方式：
客户平均年龄=某区域某一时间段链家所成交的客户年龄总和/该时间段内该地区的链家成交客户数量之和
数据来源及使用：数据来自链家实际成交数据（Link及SE系统）
供应量和需求量（新增房源和新增客源）
定义：
供应量（新增房源量）是指一定时间段内某区域二手房市场中通过各渠道在链家体系中登记的新增挂牌房源数量；
需求量（新增客源量）是指一定时间段内某区域二手房市场中通过各渠道在链家体系中登记的新增到访客源数量。
计算方式：
供应量（新增房源量）=一定时间段内某区域二手房市场中通过各渠道在链家体系中登记的新增挂牌房源数量之和
需求量（新增客源量）=一定时间段内某区域二手房市场中通过各渠道在链家体系中登记的新增到访客源数量之和
数据来源及使用：数据来自链家实际成交数据（Link及SE系统）
供需比（新增房客比）
定义：
供需比（新增房客比）是指一定时间段内某区域二手房市场中通过各渠道在链家体系中登记的新增挂牌房源数量和新增到访客源数量间的比值。
计算方式：
供需比（新增房客比）=一定时间段内某区域二手房市场中通过各渠道在链家体系中登记的新增挂牌房源数量之和/同一时间段内某区域二手房市场中通过各渠道在链家体系中登记的新增到访客源数量之和
数据来源及使用：数据来自链家实际成交数据（Link及SE系统）
库存去化速度
定义：
库存去化速度是指某区域链家在一定时间段内的二手房销售率。具体而言是指某区域在一定时间段内在链家登记的可售房源完成成交动作的物业标的数量占同一时间段内可售房源量的比重。该指标的大小或者变化主要反映某区域在一定时间段内的交易热情度变化。由于可售房源即存量房源，其为动态数据，因此去化速度也采用的是节点性的静态数据呈现。
计算方式：
去化速度=统计期内的链家成交量/（上一统计节点的链家可售房源量+链家新增房源-链家撤销委托房源）*100%
考虑到，上一统计节点的链家可售房源量+链家新增房源-链家撤销委托房源=本期统计期期末可售房源数量+统计期内成交量，因此：
去化速度=统计期内的链家成交量/(统计期内的链家成交量+统计期期末链家可售房源数量)*100%
数据来源及使用：数据来自链家实际成交数据（Link及SE系统）
业主妥协度与客户谈判力
定义：
业主妥协度和客户谈判力的建立基础为链家实际完成成交动作的物业标的在交易过程中的不同价格变化。具体来说就是将某时间段内成交的物业标的成交价格，和这些物业标的在链家体系中的初次挂牌报价以及成交前最终一次调整后挂牌价格进行计算得出。客户谈判力反应的主要是客户在购买谈判中对业主报价的议价博弈能力，而业主妥协度是从业主将所持有的物业第一次在链家体系中对外的挂牌价到成交前最后一次调整挂牌价格过程中，物业报价对市场趋势变化主动做出价格调整的妥协程度。
计算方式：
业主妥协度=(首次挂牌单价-成交单价)/首次挂牌单价*100%
客户谈判力=(最终挂牌单价-成交单价)/最终挂牌单价*100%
数据来源及使用：数据来自链家实际成交数据（Link及SE系统）
成交周期
定义：
成交周期是指某一房屋从挂牌到完成交易所花费的时间长短。可以通过该社区房屋的平均交易周期时间长短判断该社区在二手房市场的流通速度，给购房人或业主提供交易参考。
计算方式：
成交周期为该房屋自挂盘起至其完成成交所经过的自然日。主要采用的是算术平均法实现。
数据来源及使用：数据来自链家实际成交数据（Link及SE系统）
成交贷款比重
定义：
成交贷款比重即某区域或某类人群在一定时间段内利用银行贷款工具进行房屋交易的比例。成交贷款比重在不同属性的地区/人群表现状况不一，与区位的物业房龄结构、权属状况及购买人群的经济状况有较强的关联。
计算方式：
成交贷款比重=（该区域/人群某一时间段内的通过贷款购房的成交量/同一时段内该区域/人群的全部成交量）*100%
数据来源及使用：数据来自链家实际成交数据（Link及SE系统）
可售房源数量
定义：
可售房源数量本是动态数据，其随市场的房源新增、去化和撤除委托而变化。在链家研究院的体系中目前考虑可售房源数量主要是节点性的静态数据。具体是指某区域在某一时点上，所有的链家在售挂牌房源总量，该指标主要反映的是该时点状况下区域二手房住宅市场的供给状况。
计算方式：
可售房源数量=某区域在某一时点上所有的在售挂牌房源总量
数据来源及使用：数据来自链家实际成交数据（Link及SE系统）
二手住宅市场预警指标
定义：
大部分国内的二手房市场是典型的卖方主导市场，市场的强弱直接决定了业主的销售价格制定策略。而业主的判断市场强弱的主要要素分别为市场价格的波动趋势和市场中的带看成交转换节奏。因此市场预警指标的建立主要依托了这两个方面作为计算数据的基础。其中，市场价格的波动趋势主要体现在物业的挂牌价格和最后的成交价格之上，而带看成交转换则从需求端反映了市场的热度，通过市场中新增房源的去化时间的长短进行衡量。它们分别对应已有数据体系中的业主妥协度和快速成交率两个指标。
计算方式：
由于业主妥协度与市场热度的变化方向相反，则对业主妥协度指标进行反向处理。
综合得分 = 0.8*（5-业主妥协度）/10 + 0.2*（快速成交率-35）/25
线性变换区间后：
当综合得分在[0,20)之间，说明市场行情极度冷淡，买方处于绝对强势地位，具有非常强的定价权。
当综合得分在[20,40)之间，说明市场行情相对冷淡，卖方处于相对弱势地位，卖方愿意降价出售手中物业。
当综合得分在[40,60)之间，说明市场中买方和卖方力量处于相对均衡的状态，市场呈现出量涨价稳的状态。
当综合得分在[60,80)之间，说明市场交易活跃，卖方处于相对强势状态，市场呈现出量价齐涨的状态。
当综合得分在[80,100]之间，说明市场交易已经白热化，卖方处于绝对强势状态，买方基本失去议价的能力。
数据来源及使用：数据来自链家实际成交数据（Link及SE系统）
快速成交率
定义：
快速成交率是指某区域在一定时间内所有在链家登记的新增房源标的中，于十四天内完成带看成交的标的占该时间段内的新增房源标的总量的比重。该指标的大小或者变化主要反映的是某区域在一定时间段内的交易热情度变化。
计算方式：
快速成交率=（某区域在一定时间内所有在链家登记的新增房源中于十四天内完成带看成交的标的量/统计期内的该区域的所有链家登记新增房源总量）*100%
数据来源及使用：数据来自链家实际成交数据（Link及SE系统）。
供给指数
定义： 指示市场房源或者潜在房源供给情况的指数, 初始值为1000, 每周计算一次.
计算方法:
供给指数 = a * (时间范围内的线下的委托业主) + b * (时间范围内线上的委托业主 ) + c * (业主端在时间范围内的平均日活) + d * (时间范围内能被带看的房源数量) + e * 时间范围内估价的日平均请求次数
注：a=4,b=5,c=0.01,d=4,e=0.001
起始时间：2016.1.1
需求指数
定义： 指示市场客源或者潜在购买情况的指数， 初始值为1000， 从2016.1.1第一次算起。 每周和每月算一次。
计算公式：
需求指数 = a * (时间范围内的委托客源) + b * (时间范围内的带看客源数目 ) +c * (时间间范围内新增的关注数据) + d * (时间范围内新增的im数目） + e * (时间范围内的400电话数据） + f * (时间范围内的签约数量)
注：a=4,b=10,c=3,d=5,e=2
起始时间：2016.1.1