回龙观商圈攻略
刚需聚集的京北成熟生活圈
回龙观——昌平区的“南大门”，位于海淀区和昌平区交界处，园区、企业、资金、人才等产业资源共享，回龙观已经成为昌平区最主要的核心竞争力。不过由于房价处于全市中下游水平，承接了不少海淀区上地、西二旗等地外溢的购买力，因而也有“中关村后花园”之称。
整体看，回龙观商圈的购买力定位是以刚需为主的，由于商圈内大部分小区为经适房小区，户型面积偏大，再加上价格不算高，也吸引了一部分换大房的群体在此安家。
随着人口聚集，商圈内的配套设施也逐渐丰富起来，发展成为京北成熟生活圈之一，最近几年，更取代天通苑一跃成为京北刚需的扎根之地。
如果你也想在回龙观买房，却不知道该怎么买，那么请往下看——
公房：北郊农场宿舍、万龙社区、华龙苑南里、霍营小区
经济适用房：风雅园1~3，云趣园1~3，龙跃苑1~3，龙跃苑东2、4、5，三合庄园，龙腾苑2~5，龙博苑1~3，佰嘉城，天露园1~2，田园风光雅苑、龙锦苑小区、龙锦苑东区、龙禧苑、龙回苑、和谐家园、北店嘉园、融泽嘉园
商品房：天慧苑、龙泽苑（东西区）、通达花园、新龙城、矩阵1~4、流星花园1~3、东亚上北、冠庭园、北京人家、龙兴园北区、龙华园、领秀慧谷C区、万润家园、龙华园、首开智慧社、天鑫家园、华龙苑北里、首开国风美唐、万科金域华府1~3
别墅：吉晟别墅
1.首付150万内的刚需群体
【公房】万龙社区、北郊农场宿舍、华龙苑南里、霍营小区
【商品房】北京人家、新龙城、流星花园、冠庭园、紫金新干线、矩阵
这类群体大多是首付不多的首次置业类，按照首套房普宅标准计算，大概可以买到总价350万以内的房子，那么就出现了两种选择：要么买个40平米到70平米之间不等的开间或是一居室，要么就选老公房的小两居。
假如想要买的空间大点那就选择公房社区，虽然房子老但大多为小两居，适合家里有老人孩子同住的，比较合适的小区有万龙社区、北郊农场，华龙苑南里，霍营小区等。但如果只是小两口过渡不需要和父母孩子一起住那就选择稍微新点的商品房吧，比如流星花园、新龙城、北京人家、冠庭园、紫金新干线、矩阵等。这两种不同性质的房屋在小区环境上还是有很大差别的，公房一般没什么绿化，老年人会多一些，商品房社区更注重绿化率，环境会好很多。
如果只看房价，一些经适房小区比如融泽嘉园也有符合的房源，但是经适房的税费较高，因此，对于首付不太充足购房者来说，税费较少的商品房和公房更合适。
2. 首付在150万-250万刚需购房群体
【经适房】云趣园、风雅园、佰嘉城、龙华园、龙腾苑、龙跃苑、龙禧苑、和谐家园
【商品房】流星花园、天鑫家园、紫金新干线、华龙苑北里、万润家园、矩阵
首付在这个价位的购房者是回龙观的主力客群，可以选择总价500万之内的房子，对应的70+平米-90+平米左右的两居室，也是回龙观商圈的主力户型。比如商品房天鑫家园78平米的两居、紫金新干线89平米的两居、华龙苑北里90平米等，无论是价位还是面积户型都很合适。
同时，这个价位也可在云趣园、风雅园、佰嘉城、龙腾苑、龙跃苑、龙禧苑、和谐家园等经适房社区买差不多面积的两居室。虽然这类房子单价比较低，比如云趣园85平米的两居室，均价大概为4.8万（统计来源为链家网2017年8月11日的价格），但有由于经济适用房会有10%的综合地价款（此处指的是2008年4月11日之前的房本），因此两者抵消，花费的总价跟上述商品房差不了太多。
3. 首付在250万-400万左右的品质型购房群体
【经适房】龙跃苑、龙腾苑、龙博苑
【商品房】新龙城、龙泽苑、万科金域华府、紫金新干线
这个价格的首付，最高能买到总价，户型多为大两居或是大三居，以及复式。对应的购房者一般对小区的环境，物业管理，小区年代较为看重。
以13号线龙泽站附近的新龙城和龙泽苑为例，这个两个商品房社区的建筑年代是2005年到2007年的房子，整体都是比较现代化的，可以买的都是100平米左右的大两居。另一个代表则是京藏高速西侧，与新龙城隔路相望的万科金域华府，一共三期，最早一期2012年建成，万科的物业不必多说，管理非常严格。小区在海淀和昌平的交界处，位置不错，北京大学人民医院北院区就在该区域内。
三居的话，2009年紫金新干线是个好选择，以128平米或是132平米的三居为主。如果购买大三居复式的客户，建议考察2005年左右经适房小区龙跃苑小区的三居，面积在125平米-156平米之间不等，复式，在160平米-210平米平之间不等，南北通透，居住舒适。小区间差别主要在小区环境以及地理位置。
4.特殊需求（大户型及别墅类改善群体）
【商品房】龙泽苑、龙腾苑、龙禧苑、龙锦苑、流星花园、吉晟别墅
回龙观商圈内同样有能满足大户型甚至别墅类的改善需求，四居和五居以上的户型面积普遍在140平米-250平米这个区间里，比如龙泽苑、龙腾苑、龙禧苑、龙锦苑等小区，都是6、7层的板楼，小区绿植多，楼栋密度低。另外再有更大面积需求的，那么吉晟别墅，以及流星花园内的联排别墅，大概面积是200平米-300平米。
如果你决定在这里买房，那么你还应该知道这些——
一、区位与配套
回龙观位于北五环外，中轴线的正北方，北起南沙河，南至海淀西三旗，西接海淀上庄和东北旺乡，东邻东小口镇。
北京地铁13号线在辖区内设有三个站点（回龙观、龙泽、霍营）贯穿东西。地铁8号线有四个站点（霍营、回龙观东大街、育知路、平西府），京藏高速公路纵穿南北，京包铁路蜿蜒而过，北清路把回龙观与中关村紧紧相连；30多条公交线路始发或途经本地。
回龙观被称为是北京最大的生活社区之一，因此生活、医疗、休闲等配套都很完善。
住在这里，他们这样说：
1.北店嘉园业主宋先生：我每天上班都开车，如果八点出门，不管是走北郊农场桥、回龙观桥还是西三旗桥都堵得死死的，快的话到单位（上地科技园）要1小时，周一要一个半小时。现在我都7点前出门，7点前一般不会堵车，一路畅通，20分钟就到了。
2.龙跃苑业主宋女士：如果不追求特别小资的生活，那基本不用出观，在这里都能解决。购物这有华联、上品折扣、万意百货，超市有永辉、物美什么的好几个，看个电影喝个咖啡也都很方便。
3.金域华府崔女士：刚搬过来的时候，附近挺荒凉的，买个菜、上个超市还得开车跨过八高（京藏高速）到观里的永辉啊、物美之类，特麻烦，自从去年（2016年）家门口也开了个永辉，真的方便多了，拉个小车五分钟溜达就到了。
4.首开智慧社业主徐小姐：回龙观大街上有上品折扣，里面不少折扣店，还有一个大型的物美商场，商品很齐全，价格比较划算。家门口就有烤串一条街（育知东路北段），各种火锅店，麻辣小龙虾也挺好吃。
5.云趣园业主张大爷：年龄大了，周边配套最重视的就是综合性三甲医院，北边那个积水潭医院就不错，我定期去那开药，我身边的老伙计也会去那边。
二、特色与优劣势
1.人-年轻白领居多，其中IT人士占大部分
回龙观居住人群有一部分是回迁的当地人，这个只占一小部分。有很大一部分是上地西二旗上班的白领，年轻人较多，因为这个区域离上地软件园比较近，而且房价相对来说不是很高，吸引了不少IT人士前来安家置业。
2.房-七成小区为经适房小区
北京市政府规划回龙观居住区，从1999年一直到2007年都在进行经适房建设。回龙观70%都是经济适用房小区，如，风雅园、云趣园、龙X苑系列等，回龙观是目前全国最大的经济适用房示范区。经适房小区几乎都是低密度的6层板楼，大户型为主，一层带花园，绿树成荫，小区内部环境很不错。
3.交通-进京道路较少，常年拥堵
回龙观商圈内部道路四通八达、纵横交错，但是出“观”的自驾选择路线很少，仅有4个出口。往南，从育知东路到黄平路；往西，从回龙观西大街走北郊农场桥到京藏高速辅路；往北，从回南路到京藏高速；往东，从回南路到立汤路。早高峰出“观”的人多，南向拥堵严重，晚高峰回“观”人多，北向拥堵。2015年底北京市规划院的调查回龙观居民的现实困扰，回龙观接近7成的居民选择“交通拥堵”。
3.成交-回龙观房价相比市里有滞后性
通过最近一年（2016年7月-2017年6月）链家的成交统计，回龙观商圈两居和三居成交较多。根据链家研究院发布的《换房迁徙轨迹》（2016年8月-2017年7月），回龙观商圈内换房的两居客户较多，一般有两种选择，一是本区域内置换三居，二是选择换去海淀区。整体看回龙观房价相比市里有滞后性，且各个小区价格差异较大，选择性很多。