劲松是位于北京东三环南路的成熟商圈，地理位置优越，距离国贸仅有两站地，交通四通八达。随着城市建设的发展，越来越多的人聚集在这里，虽然大部分人群居住在老房子里，但是这里的生活气息浓厚，另外房子总价比较低，适合刚需的年轻人首套购房。

如果你也想在劲松买房，却不知道该怎么买，那么请往下看——

小区推荐

【已购公房】农光东里、农光里、磨房北里、劲松一区到九区、华威北里等

【商品房】华威西里、华腾园、首城国际

购房建议

1、首付在130万左右的刚需购房群体

【公房】农光里、华威北里、劲松三区

按照首套房普通住宅的标准计算，首付130万左右的购房者可以买到300万的房子，在劲松这个商圈，符合这个价位的小区有很多，比如华威北里和农光里，根据购房者的不同需求和条件可以进行细分：

对于购房预算有限的可以考虑劲松三区的一居室，小区的建成年代在1980年左右，楼龄相对会老点，因此价格比较实惠。

对于不喜欢楼龄老的购房者，可以看看华威北里小区，本小区的建成年代集中在1995年以后，一居室的面积基本在40平米左右，板楼塔楼都有，不论您喜欢南北通透的一居室还是喜欢带电梯朝南的一居室在这里都可以找得到。

如果想追求环境更好的社区，那么农光里中社区可以供您选择。该小区是1996年以后建成的，楼龄相对比较新，另外本小区刚刚做了整体改造和规划，小区的环境和卫生相比其他小区好一点，而且户型比较好，都是朝南向的一居室，面积在45平米左右。

作为刚需购房者，选择这三个小区的人比较多，一居室价位不算高，户型相对比较好，许多客户的居住体验都比较好。虽然这三个小区都是已购公房小区，不如商品房小区环境好，但是却具有配套完善和地理位置优越的优势。

2、首付在200万-250万左右的购房群体

【商品房】农光东里、磨房北里、华威西里

对于首付在200万-250万左右的购房者，在该片区内选择的房源大部分都是两居室，面积在60平米-80平米左右，总价基本在450万-550万左右。该类客户群体也是区域内成交的主力客户群体。农光东里的两居室、磨房北里的两居室、华威西里的两居室都可以在客户的购房考虑之内。

如果想要离地铁近些，那么农光东里和农光里要比其他两个小区有明显的优势，根据百度地图测距显示，这两个小区距离10号线劲松站仅有数百米距离，作为上班族选择这两个小区会比较方便。这些小区都可以买到户型格局好、公摊比较小的好房子，比如塔楼东南向和西南向70平米左右的两居室，板楼南北向75平米左右的两居室。

3、首付在300万-400万左右的换房群体

【商品房】农光里、农光东里

这类客户一般是换房的客户，卖了其他区域的房子选择在劲松商圈换一个大点两居室或者小三居。按照换房商业贷款二套购买普通住宅的标准计算，此群体在本区域可以买一套总价在500万左右的大两居或者三居室。比如农光东里小区，400万的首付可以在农光东里小区买一套90平米左右的两居室或者三居室。

如果客户考虑环境好点、楼龄新点的小区可以选择农光里中社区，农光里中社区主要成交户型是90平米以上的大两居室或者100平米以上的三居室，1996年以后的房子，总价在500万-600万左右。

这两个小区都有各自的优势，但同时占有了劲松商圈的成熟配套和便利交通。

4、首付在500万左右的购房群体

【商品房】华腾园、农光里、农光东里

这部分分首套和二套两种情况来说：

如果是首付在500万左右的首套贷款购买普通住宅，那么在劲松商圈可以选择华腾园小区，总价在800万左右，能够买到100平米左右的两居室，楼龄新，环境好，位置更优越。

相比而言，如果是二套贷款首付在500万左右买普通住宅，那么就只能在农光里或者农光东里小区选择比较大一点的三居室了，楼龄和环境相对华腾园稍微差点。

关于劲松商圈

一、区位与配套

劲松商圈位于东三环南路，东西向主干道是南磨房路和劲松路，南北向是东三环南路贯穿整个劲松商圈，本商圈距离CBD国贸仅有两站地，是以劲松桥为中心打造的成熟商圈，交通便利，地铁10号线劲松站、地铁14号线北工大西门站、多路公交车都可以满足平时出行和上下班的需求，京哈高速、京津唐高速让您开车出行更加方便。

另外劲松商圈的配套比较完善，医院有垂杨柳医院、广仁医院，超市有京客隆、天客隆、超市发、农光里市场等，大一点的商场可以选择燕莎奥特莱斯，很多住户也喜欢去相邻商圈的富力中心购物广场。

住在这里，他们这样说：

1.劲松三区的业主王先生：搬到劲松5年了，在国贸上班就图劲松位置好，交通方便，上班坐10号线两站地就到了。虽然开车也用不了多久，但是上班期间早晚高峰从十里河桥到国贸桥路段还是会有堵车情况，地铁劲松站和双井站也会有限流，算是美中不足吧。

2.农光里业主李女士：我日常购物买菜都习惯去农光里综合市场，离家近，蔬菜水果、生活用品又都比较齐全，买点什么都很方便。到了周六日休息时候，没事就去奥莱（燕莎奥特莱斯）逛逛，双井的富力中心，也不太远。

3.农光东里业主李先生：平时我很喜欢健身、晨跑、打篮球、打网球之类，这些都在旁边的北工大（北京工业大学）解决了，早上去晨跑，周六日去打球，而且田径场和健身器材还是免费的，感觉特别好。

4.建业苑业主周女士：我们小区离首都图书馆很近，只有1公里的距离，溜达着就过去了，而且首图的规模大，书籍品种非常多，环境也好，周末没事带孩子去那看书，培养阅读的好习惯。

二、特色与优势

1、人群-老北京人居多，新北京人也在不断增加

劲松商圈的居住人群多为老北京人，因为本区域是公房区域，当年由单位福利分房，所以居住人群以老人居多，都是各单位的职工，邻里和睦，不过由于劲松区域房价不高，距离国贸又近，所以现在北漂人也把劲松作为新的起点，租房和买房的占比也在逐年增加，这些新北京人中大多数都在10号线沿线的国贸商圈、双井商圈，还有临近的广渠门商圈和朝阳门商圈上班，人群构成主要是都市白领青年。

2、小区-已购公房为主

劲松商圈大部分都是已购公房，从劲松一区到劲松九区，从华威西里到磨房北里，从武圣西里到武圣东里基本都是公房，而且这些公房基本都是买成个人的70年大产权。已购公房的劣势就是楼龄相对比较老，对于贷款买房的人群在银行贷款方面上受到一定的影响，另外小区的整体环境以及物业管理不如商品房社区。

3、成交-小两居室是成交主流

根据2017年4月-7月链家的成交数据，劲松区域的成交热点户型多集中在55-60平米的两居室。从房价上看，劲松片区既有总价比较低的两居室，也有首付比较低的两居室，因此吸引了部分在丰台、西城、东城上班的刚需购房者在此安家置业。

从链家研究院发表的《换房迁徙轨迹》中可以看到，劲松商圈内很多业主换房首选是东城和西城，再有就是换去望京，选择年代新一些的商品房小区、大点的户型，改善生活环境。