龙华红山-上塘片区一直是市场关注的热点，但片区内目前只有鸿荣源尚峻2期、华业玫瑰四季馨园2期两个楼盘在售。同一个区域内，两个楼盘单价差不多，户型也有比较多重合的地方，难免会有购房者陷入纠结，不知道该怎么选择。近期，深圳链家新房评测小分队经过实地踩盘，来帮大家分析一下。
（楼盘外立面 实地拍摄于2017年8月10日）
为了方便阅读，我们把结论放在了前面。心急的用户可以直接看结论，有兴趣的用户可以接着看具体分析。
1、上班地点在福田、坂田、西丽、龙华等地，对周边配套有较高要求的购房者。
2、有改善需求的购房者，推荐鸿荣源尚峻花园81平方米3房户型和96平方米4房户型。
3、华业玫瑰四季馨园二期，小户型比大户型更值得关注，备案单价也比三房户型低的多。华业玫瑰四季馨园二期的小户型产品比较适合看中红山片区地段与配套，想在红山片区上车的购房者。
1、依靠驾车上班或出行的购房者，需要注意华业玫瑰四季馨园二期需要2户抢1个车位。
2、有老人和小孩常住的家庭，华业玫瑰四季馨园二期，花园面积小，活动空间有限，会比较局促。
鸿荣源尚峻花园二期与华业玫瑰四季二期同属红山—上塘大区域内，两者只隔了一个地铁站，未来都会是龙华档次较高的居住区，在区域属性上差别不大，交通也都非常便利。但是两个项目在区域规划与配套、周边环境、小区规划与户型设计方面差异很大，我们可以就这几个差异比较大的点来具体分析一下。
（区域规划图 来源于开发商）
从这张规划图上，可以直观的看到，红山就是深圳北站的下一站，距离深圳北商务区核心区更近，地段优势更明显。龙华区将在红山片区建设深圳美术馆和深圳图书馆调剂书库组成的“龙华两馆”，打造龙华文化中心，而上塘片区基本没有大型的市政规划，因此红山更具区域规划优势。
链家网新房评测小分队在实地踩盘的过程中也看到，红山站周边许多地块都已经在建设之中，未来面貌应该会有比较大的升级。而上塘站周边走一圈下来，最明显的感觉是上塘区域比较安静，多是较为高端的社区，居住氛围比较纯粹。
二、地段配套分析
华业玫瑰四季的配套非常有吸引力，住在这里，基本上周末逛个商场、老人逛个公园、孩子上学都在步行可达的范围内，非常方便。
鸿荣源尚峻花园2期，需要和红山片区共享配套，1公里范围内仅有中海锦城的环宇天地1个商业配套，链家网新房测评小分队在踩盘时也看到环宇天地商业广场已经建好并招商完成，开业后会弥补鸿荣源尚峻花园没有近距离大型商业的不足。
（中海锦城寰宇天地商业，尚未开业 实地拍摄于2017年8月10日）
三、小区规划设计分析
（鸿荣源尚峻花园沙盘 实地拍摄于2017年8月10日）
链家新房评测小分队在鸿荣源尚峻花园2期现场看到，小区总共有4栋，虽然规模不大，但是是围合式花园设计，内设游泳池，比较精致，居家感较好。
（华业玫瑰四季二期小区内部 实地拍摄于2017年8月10日）
华业玫瑰四季馨园2期呈三角形分布，总共只有3栋楼，花园面积较小，居家氛围不浓。后期周边大量商业开发，且离地铁线很近，难免会有噪音影响。
四、户型价格分析
鸿荣源尚峻花园二期从户型整体设计来说，面对的是改善客户，全部是3-4房，没有小户型设计。华业玫瑰四季馨园二期户型产品较丰富，1房、小2房、大2房到3房均有，适合不同需求的客户选择。
我们从在售同质化户型进行具体分析
1、73—77平方米2房2厅1卫（玫瑰四季）
（鸿荣源尚峻没有2房户型，最小户型为81平方米3房）
（图为华业玫瑰四季馨园二期76平方米户型）
价格：总价约460万，低楼层单价折后约58000元/平方米左右。
户型评测：户型设计比较合理，没有明显瑕疵。但是同区域内此面积段户型基本都是小三房设计，从功能上来说，该户型不占优势。
2、96平方米3房2厅2卫（玫瑰四季） VS 81平方米3房2厅1卫、94平方米4房（尚峻）
户型评测：
尚峻户型设计优势比较明显，81平方米3房，少了一个卫生间，价格少了100多万；
尚峻94平方米4房对比华业96平方米户型，多一间房，总价还更低。但是，华业是非毛坯交付，省去了装修的麻烦。
3、110平方米3房2厅2卫（玫瑰四季） VS 107平方米4房2厅2卫（尚峻）
户型评测：
总价相当，尚峻多一间房，横厅设计，也更通透大气。同样的，华业是非毛坯交付，尚峻是毛坯交付。
特别说明：文中价格为链家网新房评测小组实地考察或开发商对外报价所得，采写时间为2017年8月11日，仅供参考，不做购房承诺。
最后，链家楼盘评测小分队再来总结下两个盘的优缺点，供购房者参考。
鸿荣源尚峻花园二期：
优势：
1、 上塘站、龙胜站、上芬站（在建）3地铁站都在400米以内，交通便利
2、 鸿荣源出品，房子品质和物业管理口碑一直不错
3、 2公里内共享红山片区成熟资源配套
4、 金茂府楼面地价约5.68万元/平方米，后期入市会再次给区域带来热度
5、 项目周边中海锦城、港铁天颂、特发和平里等高端住宅林立，改善居住氛围纯粹
不足：
配套尚不完善，目前生活便利度不高；2019年年底交房，在新房楼盘里交房时间也算正常，但是比华业玫瑰四季晚1年多交房。
（鸿荣源尚峻花园二期周边 实地拍摄于2017年8月10日）
华业玫瑰四季馨园二期
优势：
1、 红山核心地段，未来配套十分完善
2、 距离红山地铁站约400米，交通便捷
3、 与周边汇龙湾、水榭春天、公馆1688等小区二手房相比，价格更便宜
4、 招华6979等项目在建，区域后续还有热度
5、 龙华小面积住宅较少，红山片区上车盘
不足：
从外部来说，小区旁边有垃圾中转站和加油站，居住环境受影响；离地铁线近、周边大量配套在建，有噪音影响。从楼盘设计来说， 三角形地块，园林面积较小；96平方米仅做3房，户型设计在区域内不占优势； 2户抢1个车位，停车位严重不足。另外需要注意的是，该楼盘批地时间为1996年，产权年限只剩49年。
（华业玫瑰四季二期周边 实拍图）
作者声明：
本文作者为链家网楼盘评测团队成员，具有多年房地产从业经验和对楼市的深度观察能力，研究报告所采用的数据资料均来自于合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，本文清晰准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响，特此声明。
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