上海地铁沿线房价实探 -

根据《上海城市总体规划（2017-2035）》规划文件显示：

目前运营中的地铁线路： 1号线、2号线、3号线、4号线、5号线、6号线、7号线、8号线、9号线、10号线、11号线、12号线、13号线、16号线、17号线；

正在建设中地铁线路：14号线、15号线、18号线（轻轨）；

规划中的地铁线路：新增19号、20号、21号、23号、24号线、25号线、26号线等线路。

《上海市轨道交通近期建设计划》，截至2025年上海将新增规划再建设9条轨道交通线路。据了解，此次公示的9条线路并非都是地铁，还包括了连接上海两大机场的的城际铁路快线，以及中运量轨道线路等多种模式。据悉，到2025年为止，上海将拥有包括地铁、城际铁路、机场快线、磁浮线等多种模式的轨交线路，共计39条，总长约1050公里。

根据上海市城乡建设研究院官方消息，截止到2018上半年，上海地铁日均出行人流量接近1235万人次，换乘客流达到520.9万人次；客流规模位居国内第一、全球第二。目前，上海地铁15条线路，666公里（含磁浮），389座车站的超大规模网络已经形成，地铁出行客流占到全市公共交通比例超53%，到2020年预计将达到7成以上。

房价指数：地铁与房价的关系

近年来，房价已成为国民高度关注的生活指数之一，除了“长期看人口、中期看土地、短期看金融”这样的绝对因素外，一些生活配套如大型商超、医院、轨道交通等相对因素也和房价有一定的关联，正所谓“地铁一响，黄金万两”。

【上海地铁1号线】

这是一条纵贯城市南北的线路，是上海第一条地铁线路，也是上海轨道交通最为繁忙、最重要的大动脉之一。途经上海南站、徐家汇、人民广场、上海火车站等城市重要的人流聚集区域，据上海地铁官方消息，每日乘坐该线路的人流量近141万人次。

我们把每个地铁站点方圆500米之内的小区，以及方圆500米之外同类型小区均价做对比之后，发现了“地铁站点500米圈内”小区【以下简称“地铁圈内小区”】的优势：

▲数据来源：上海链家8月数据，仅供参考

根据贝壳8月份的小区成交均价数据样本，可以看到位于地铁站点500米圈内的三个小区均价都领先于500米距离以外的小区，即使“地铁圈内小区”房龄大于圈外的小区房龄，圈内小区与圈外小区的均价仍有5000元-20000元/平方米不等的差距。

【上海地铁2号线】

该线路横亘上海东西方向，途经上海虹桥火车站、上海虹桥机场、江苏路、静安寺、南京西路、人民广场、陆家嘴、世纪大道、张江高科、唐镇等20个城市重要的人流聚集区域，据上海连地铁官方发布的消息，2号线日均人流量已近182万人次。

▲ 数据来源：上海链家8月数据，仅供参考

【上海地铁4号线】

上海轨交4号线，是上海轨道交通中唯一条环线，该线途径徐汇、黄浦、浦东、杨浦、虹口、静安、普陀、长宁8个区，与1、2号线组成“申”字，构筑起上海轨道交通的基本框架。据上海地铁官方消息，每日乘坐该线路的人流量近95万人次。

相较于1号线和2号线“地铁圈内小区”与外部小区均价差距之大，主要经过内中环的4号线站点周边“地铁圈内小区”均价与外部同类型小区相比均价差距较小，相近的建成年代价格差距区间在2000元-5000元/平方米。

【同小区地铁站开通前后的价格】

对比了同地段不同小区的均价，我们再来看看同一个小区不同时段的均价，也许能更直观的感受到地铁和房价的关系。

上海地铁17号线在2017年12月30号正式开始运营，青浦新城站一侧的盈港苑与站点的直线距离在500米以内，盈港苑自从17号线开通后就开始了逆袭，成为了一个标准的“地铁圈内小区”。而伴随着小区交通配套提升的，还有它的价格。

2017年10月-2018年3月，正是地铁17号线开通前后三个月，那么这半年时间里盈港苑小区的成交均价发生了怎样的变化？

从盈港苑成交均价可以看出，开通前后三个月该小区均价一直上涨趋势，尤其是开通前三个月涨幅更加明显，涨幅达21%。1月楼市进入淡季，小区均价趋稳，呈现出小幅微涨，地铁站点的开通对于盈港苑的价值提升起到了一定的影响作用。

地铁房价地图：中间比两边贵、北部略比南部贵、西部比东部贵

截止到2018年8月，上海已经运营的15条轨交线，北边最远可达3号线终点站江杨北路站，南边最远可达5号线终点站闵行开发区；西边最远可达11号线终点站安亭站，东边最远可达2号线终点站浦东国际机场站。

首先，编辑部选取了4号线这条串联起上海东西南北的环状轨交线，各站点500米内的“地铁圈内小区”，中间的均价比两边要高这一规律同其他地铁线路表现出来的房价规律基本一致。

其次，编辑部选取跨越上海南北的两条大动脉五号线和三号线，分别可以到达上海地铁北至江杨北路站，南至闵行开发区站。

3号线+5号线是跨越上海南北的两条轨道交通，北至终点站江杨北路站是上海地铁目前所能到达的最北端，南至终点站闵行开发区站是上海地铁目前所能到达的最南端。

从2018年8月链家网统计地铁沿线二手房均价来看，北至三号线终点站江杨北路站旁小区均价34538元/㎡，南至五号线终点站闵行开发区旁小区均价31926元/㎡，呈现出北部均价高于南部的特征，最高站点均价与最低站点均价差距达到近58000元/㎡。

再次，编辑部选取横跨东西向两条大动脉2号线和11号线，分别可以到达上海地铁西至安亭站和东至浦东国际机场站。

2号线是上海一条东西走向的大动脉通，东至浦东国际机场站是上海地铁目前所能到达的最东端；11号线是上海另一条东西走向的轨道交通枢纽，西至安亭站是上海地铁目前所能到达的最西端。

从2018年8月链家网统计的2号线地铁沿线二手房均价来看，东至2号线终点站浦东国际机场旁小区均价32815元/平，西至11号线终点站安亭站旁小区均价35789元/平，呈现出西部均价高于东部的特征，最高站点均价与最低站点均价差距达到近62000元/平方米。

小结：地铁时代每个人都会受益

品质生活不断升级，人们购买的已不仅仅是一套房子，更多的是一种生活。人们希望房子能有更多的附加值，比如早上可以多睡20分钟，出行可以不再受风吹日晒，每天节省1个小时的路上时间。当然，地铁更重要的意义在于拉进了城市间各个单元的距离，扩大了人们的生活半径，地铁时代，每个人都在从中受益。