关于房价“涨涨跌跌” 的消息任何时候都能触痛买房人的敏感神经。本期栏目，贝壳武汉站内容中心选取54185个二手住宅真实成交数据样本，为你盘点11月份武汉各区县和热门小区的真实挂牌均价和成交均价。结合二手房涨跌榜、新房开盘价格、利好大事件三大维度，帮你合理定价、议价，指点迷津。
11月份，全市二手住宅成交均价为18981元/㎡，环比下跌1.53%。其中，东西湖、洪山、江汉、武昌、青山五个城区的成交均价呈现下跌趋势，东西湖区跌幅较大，环比下跌3.7%，11月片区成交均价为13552元/㎡。汉阳、东湖高新、江岸、硚口四个城区的成交均价稳中微涨，汉阳区涨幅较大，环比上涨4.65%，11月片区成交均价为18917元/㎡。
6大片区刚需优先选房100%
11月15日起，后湖、四新、光谷东、白沙洲、常青、蔡甸这六个热点区域，刚需房源比例提高至100%。在武汉刚需优先选房的背景下，供需两旺的态势有所放缓，房地产市场预期正在改变。
贝壳说：对于二手房市场来说，不少老小区、两居室的二手房东需要斟酌其房源挂牌价。
部分银行首套房贷利率松动
武汉少数银行首套房贷利率出现下调，其中农业银行和招商银行的首套房贷利率由之前上浮30%下调至上浮25%，下调后的房贷利率为6.125%（五年以上）。
以一套总价150万元的房子为例，首付三成，可贷款105万元。选择等额本息30年还完，利率上浮30%时，还款总额为235.70万元，每月需还款6547.20元。现在利率下调到上浮20%，还款总额减少近12万元，每月还款金额减少332.7元。
备注：银行贷款政策变动较快，房贷利率以贷款时点的利率为准。
贝壳说：武汉房贷利率下调幅度较小，全面回落尚早。
成交均价涨幅TOP1
区域点评：
● 商圈推荐:王家湾遥遥领先
11月热门商圈TOP3分别是王家湾、钟家村、四新。11月商圈成交均价分别为18390元/㎡、19160元/㎡、17461元/㎡。其中王家湾作为传统商圈遥遥领先，四新商圈作为热门区域，商业和交通配套逐渐完善，备受刚需青睐。
● 交通利好：
墨水湖立交改造新增三条匝道，改造工程计划2018年底完工。
武汉市发改委介绍，新汉阳火车站的前期研究工作已启动，计划2019年开工建设。
● 拆迁政策：
2018汉阳建港片拆迁范围公布。拆迁范围包括：北至红建路，南至洲头路，西至国博大道，东至鹦鹉大道；建港对面为汉阳滨江商务区，复地、世茂、龙湖、金茂等品牌开发商在此有储备用地，将联合打造长江主轴经济带。
汉阳新房供需两旺 四新、钟家村去化率高
伴随着建港片区、归元寺片区拆迁改造，大量刚需、改善购房者进入，供需两旺。11月钟家村片区中复地海上海、远洋东方境世界观去化率居高不下；四新片区中，广电兰亭时代、城投四新之光均价低于15000元/㎡左右，受到刚需族欢迎。
成交均价涨幅TOP2
区域点评：
● 商圈推荐:光谷东首超关山大道
11月热门商圈TOP3分别是民族大道、光谷东、关山大道。其中光谷东商圈11月成交均价为17459元/㎡，较其他商圈单价更低。光谷东产业基础较为雄厚，区域规划较超前，凭借其发展潜力，成刚需落户首选。
● 交通利好：
10月1日，武汉地铁11号线东段一期（光谷火车站－左岭）正式开通试运营。
● 商业利好：
10月中粮大悦城落户光谷，火速动工，70万方综合体建成后，助力光谷商业再次升级。
● 教育利好：
9月光谷已有5所新建学校投入使用，提供近万个学位，年底还将有3所小学完成扩建。
11号线东线开通利好 光谷东焕发活力
东湖高新区高校云集，产业园聚集，民族大道、关山大道、光谷东为三大热门置业片区。其中得益于10月1日开通运营的11号线东线，横穿光谷东片区，周边楼盘备受关注。
成交均价涨幅TOP3
区域点评：
● 商圈推荐:百步亭社区受欢迎
11月热门商圈TOP3分别是百步亭、塔子湖、台北香港路。11月百步亭商圈成交均价为18565元/㎡，百步亭商圈以低密度居住区为主，以百步亭物业优质服务著称。百步亭社区曾荣获首届“中国人居环境范例奖”。
● 交通利好：
10月1日，“万里长江公铁第一隧”武汉长江公铁隧道正式通车。从汉口三阳路站到武昌徐家棚站，用时4分10秒穿越长江。
● 教育利好：
到2020年，江岸区将新改扩建公益普惠性幼儿园12所、提供学位3510个，让区内所有街道都有1所公办幼儿园。
二七滨江房价达"天花板” 塔子湖新盘入市
江岸区11月开盘主要位于二七滨江商务区，其中武汉天地云廷、华发外滩首府均价堪称“天花板”房价！后湖、塔子湖片区价格保持在18000元/㎡左右，价格中等。
成交均价涨幅TOP4
区域点评：
● 商圈推荐:7号线助力长丰常码头
11月热门商圈TOP3分别是长丰常码头、古田、宝丰崇仁。11月商圈成交均价分别为14920元/㎡、19471元/㎡、26975元/㎡。其中长丰常码头商圈临CBD，7号线地铁站直接利好周边小区。
古田开盘数量少 华润翡翠城值得关注
硚口区新房主要聚集于古田、汉西一带，11月开盘价格中，华润翡翠城以毛坯12500元/㎡低单价，赢得高去化率，建议刚需族考虑此楼盘。
成交均价跌幅TOP1
区域点评：
● 商圈推荐:金银湖受刚需欢迎
11月热门商圈TOP3分别是金银湖、常青花园、将军路。11月商圈成交均价分别为13364元/㎡、16409元/㎡、13199元/㎡。金银湖商圈作为刚需聚集区，具有地铁线路发达，商业配套完善，单价低等特点。
● 交通利好：
地铁7号线开通，缓解金银湖片区出行难。地铁前川线即将全面开工，在环湖中路设站。
● 医疗利好：
金银湖协和医院正在进行深基坑工程阶段，预计一期工程将于2019年10月全部完工，2019年底医院将投入使用。
● 商业利好：
东西湖万达广场动工建设，预计2019年建成营业。
汉口后花园开盘忙 吴家山低总价引关注
东西湖区主要发展区域集中在常青花园、金银湖及吴家山三个相对独立板块。吴家山起步较晚但土地储备丰富，新房价格较低，发展后劲较强。11月开盘主要集中在吴家山、金银湖区域，刚需优选选房政策落地，均价在16000元/㎡以内，汉口刚需置业的首选。
成交均价跌幅TOP2
区域点评：
● 商圈推荐:珞狮南路受益于7号线开通
11月热门商圈TOP3分别是珞狮南路、老南湖、卓刀泉。11月商圈成交均价分别为20143元/㎡、19320元/㎡、21710元/㎡。其中珞狮南路沿线小区户型多样，既能满足首置需求，也成为改善类客户首选区域。
● 交通利好：
武汉地铁7号线一期（园博园北-野芷湖）工程于2018年10月1日正式开通运营，南湖迎来首条地铁。
● 商业利好：
9月22日，金地商置打造的全国第四座金地广场——武汉金地广场盛大开业。武昌首家永旺超市正式入驻。
白沙洲开盘密集 刚需置业之选
洪山区是农业与科技的结合，以城带郊的新型城区。11月开盘主要集中在白沙洲、黄家湖片区，均价在15000元/㎡以内，受刚需置业者青睐。
成交均价跌幅TOP3
区域点评：
● 商圈推荐:江汉路独占榜首
11月热门商圈TOP3分别是前进江汉、长港路、CBD西北湖。11月商圈成交均价分别为28576元/㎡、16153元/㎡、21843元/㎡。其中长港路低单价，刚需房源充足，配套完善，值得关注。
CBD楼盘去化低，万科楼盘热销依旧
江汉区通过旧城改糟，拆迁置换土地开发较多。随着汉口CBD的建成，中高档住宅项目成为近年开发热点产品，新建住宅价格水平较高。11月开盘情况中，泛海国际芸海园去化率较低，万科汉口传奇唐樾以户型优势，均价在21796元/㎡左右。
成交均价跌幅TOP4
区域点评：
● 商圈推荐:积玉桥高端住宅聚集
11月热门商圈TOP3分别是积玉桥、中南丁字桥、中北路。11月积玉桥商圈成交均价为24021元/㎡。武昌区二手房房源量较为充足，且趋向于高端化住宅，积玉桥商圈占据武昌地段优势，一线临江，备受改善客户关注。
● 交通利好：
10月22日，地铁5号线（武汉火车站-南三环）全部车站均已进入土建施工阶段，预计于2021年建成通车。
● 环境利好：
2018年东湖绿道启动三期建设，为打造世界城中湖典范、世界级城市生态绿心奠定基础。
新房开盘稀缺，二手房涨跌明显
武昌区房地产市场发展较为成熟，配套设施完善，高等学府集聚地，人文气息浓厚、拥有沙湖公园及东湖风景区优美环境，交通便利，环湖景观房更是比比皆是；武昌成熟小区居多，新房11月开盘价格中万达御湖壹号为汉街高端盘，加精装均价高达43000元/㎡。
备注：
1、由于挂牌价格和成交价格会受区域地段、房屋结构、房屋品质、装修程度、朝向等多因素影响，上述价格仅供参考，不作为交易依据使用；
2、该数据为片区内最近11月1日-11月30日在售二手住宅平均成交价格、挂牌价格，来源于贝壳平台数据中心，不代表未来二手房价格；
3、小区建筑年代来源于贝壳楼盘字典系统；
4、小区热门程度来源于贝壳后台11月小区成交量排行数据。
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