核心观点

市场量价：

11月第四周，上海链家成交均价下跌，环比11月第三周下跌2.60%。11月第四周，上海链家成交量环比11月第三周下跌5.28%。

从成交结构来看，黄浦、虹口、静安行政区成交下降幅度较大，其中黄浦单周成交量下降67%；徐汇、杨浦、松江行政区成交占比上升幅度较大，其中徐汇单周成交量上涨26%。

成交节奏：

11月第四周，客均成交周期54.48天，较上周上升5.52天。房均成交周期为111.10天，较上周上升1.87天。

新增供需：

11月第四周，上海链家的新增房源量和新增客源量较上周都有大幅下跌。上周客房比3.6。房源新增跌幅较客源新增跌幅更大，供给端跌幅大于需求端。

有效新增方面，本周带看量较上周环比下跌27.50%，结合前几周数据看，市场活跃度回落至月初水平。

市场预期：

11月第四周，上海链家二手住宅成交案源议价空间为4.84%，较上周环比上升2.71%。议价空间回升，从近几周数据来看，议价空间已经在高位区间稳定波动。

价格：成交均价下跌2.60%

11月第四周，上海链家成交均价下跌，环比11月第三周下跌2.60%。

图：近10周上海链家二手住宅成交均价走势

数据来源：贝壳研究院

从成交结构来看，黄浦、虹口、静安行政区成交下降幅度较大，其中黄浦单周成交量下降67%；徐汇、杨浦、松江行政区成交占比上升幅度较大，其中徐汇单周成交量上涨26%。

图：近三周上海链家各行政区成交占比情况

数据来源：贝壳研究院

从各行政区成交均价来看，均价较上周下跌比例最大的是青浦区，从3.26万元/平米下跌至2.76万元/平米，降幅15.13%。其次奉贤、松江的成交均价也略有下降。均价较上周上涨比例最多的是普陀区，从4.93万元/平米上涨至5.46万元/平米，涨幅10.84%。对于周均成交量在30套及以下的行政区，均价波动受成交房源的偶然性影响较大，短期成交均价的变化并不能完全代表全区房价的走势。

图：近三周上海链家各行政区成交均价

数据来源：贝壳研究院

成交：成交量下跌5.28%

11月第四周，上海链家成交量环比11月第三周下跌5.28%。

图：近10周上海链家二手住宅成交量走势

数据来源：贝壳研究院

成交节奏：客均成交周期上升5.52天，房均成交周期上升1.87天

11月第四周，客均成交周期54.48天，较上周上升5.52天。房均成交周期为111.10天，较上周上升1.87天。

图：近10周上海链家客均成交周期走势

数据来源：贝壳研究院

新增供需：新增房及新增客均有大幅下跌

11月第四周，上海链家的新增房源量和新增客源量较上周都有大幅下跌。上周客房比3.6。房源新增跌幅较客源新增跌幅更大，供给端跌幅大于需求端。

图：近10周上海链家新增房客源走势

数据来源：贝壳研究院

有效新增方面，本周带看量较上周环比下跌27.50%，结合前几周数据看，市场活跃度回落至月初水平。

名词解释

新增带看量 = 一段时间内客户的次数（即同一客户一次看多套房算一次带看）

图：近10周上海链家带看量（标准化）走势

数据来源：贝壳研究院

市场预期：议价空间上升2.71%

11月第四周，上海链家二手住宅成交案源议价空间为4.84%，较上周环比上升2.71%。议价空间回升，从近几周数据来看，议价空间已经在高位区间稳定波动。

名词解释

议价空间 = (最后挂牌单价 - 成交单价)/最后挂牌单价 * 100%

图：近10周上海链家二手住宅成交案源议价空间走势

数据来源：贝壳研究院