2016年5月1日开始实施的“营改增”，在个人房屋交易中，只对二手房买卖有影响，交易所需缴纳的税费总额有所减少！而在成都，“营改增”后，二手房交易的税费都发生了哪些变化？到底要缴多少税？
二手房交易都缴什么税？如何缴纳？
二手房买卖所需缴纳的税种，主要有增值税、契税、个人所得税等。
那么，这些税费是如何缴纳的呢？
增值税怎么算？
不满两年：增值税=计税总价÷1.05×5.6%；
两年及以上：免征。
1、赠与
①受赠时
直系亲属：免征；
非直系亲属：以赠与人取得房屋的对应时间判断，满两年免征，不满两年全额征收。
②受赠后卖出
直系亲属：以赠与人取得房屋的对应时间判断，满两年免征，不满两年全额征收；
非直系亲属：以受赠人取得房屋的对应时间判断，满两年免征，不满两年全额征收。
2、继承
①继承时
直系亲属：免征。
②继承换证后卖出
以被继承人取得房屋的对应时间判断，满两年免征，不满两年全额征收。
判断是否满两年的依据：
①商品房、限价商品房、经济适用房、解困房、房改集资房、房改经济适用房：以契税票填发时间和产权证时间孰先为原则；
②房改房：以房改合同时间和产权证时间孰先为原则；
③拆迁安置房：以拆迁合同时间、契税票填发时间和产权证时间孰先为原则；
④免征增值税的资料：无需额外提供资料，时间满两年就免征。
另外，5.6%是指增值税税率5%+其它附加费税平均税率0.6%（包括城市建设维护税、教育费附加税、地方教育费附加税）。
契税怎么算？
首套房：个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女）；
二套房：指已拥有一套住房的家庭，购买家庭第二套住房。
个人所得税怎么算？
1、“满五唯一”住房
卖方家庭省内唯一住宅满五年免征个税。
2、非“满五唯一”住房
计税总价÷1.05×1%。
①赠与：（核税总价-上次成本价）÷1.05×20% 【被赠与人取得房屋的时间满五年且是受赠人家庭省内唯一住房免征，如果不同时满足以上条件就差额增收20%】注：上次成本价拆迁安置房为被拆迁房屋在签订拆迁合同那年的指导价×面积，其他房屋为上次的合同总价。
②继承：（核税总价-上次成本价）÷1.05×20% 【被继承人取得房屋的时间满五年且是继承人家庭省内唯一住房免征，如果不同时满足以上条件就差额增收20%】
判断是否满五年的依据
①商品房、限价商品房、经济适用房、解困房、房改集资房、房改经济适用房：以契税票填发时间和产权证时间孰先为原则；
②房改房：以房改合同时间和产权证时间孰先为原则；
③拆迁安置房：以拆迁合同时间、契税票填发时间和产权证时间孰先为原则。
注意：以上税费的征收都是以计税总价为基数的，“营改增”后，大部分政策都是平移过来的，但在网签价格和计税价格取谁做基数上有了具体规定。 每平方米的网签价格和计税价格谁高就以谁为计税基数，二者相同时，取网签价，即孰高原则（网签价格：房管局系统里体现的成交价；计税价格：区域最低过户指导价）。 |
