房产交易流程多、时间长，如果不了解必要的规定和流程，消费者很容易踩坑受骗。本期的《买房必修课》中，交小易将通过实际案例，为大家进行风险讲解，帮助大家更安心地购房。

风险：卖方违约仅退还订金，无赔偿责任。

总的概括起来，定金与订金的区别在于：

1.定金具有担保性质，而订金只是单方行为，不具担保性质。  

2.交付和收受订金的当事人一方不履行合同债务时，不发生丧失或者双倍返还预付款的后果，订金仅可作损害赔偿金。

3.定金的数额在法律规定上有一定限制（不超过主合同标的额的20%）；而订金的数额依当事人之间自由约定。

4.交付定金的协议是从合同，依约定应交付定金而未付的，不构成对主合同的违反；而交付订金的协议是主合同的一部分，依约定应交付订金而未交付的，即构成对主合同的违反。

风险：房屋查封风险、卖家一房二卖风险、买家资金不足风险。

注意事项：二手房交易过程复杂，潜在的风险也比较多，为了保障买卖双方各自的权益，房款/首付款都应通过资金监管的方式进行交接。

案例：

2018年12月14日，客户吴女士购买了恒大城一房屋。签约时，房屋有一次正常按揭贷款，客户转付了8万定金，同时，业主客户签订补充协议约定：客户用其首付款为其结按。

签约后，业主私下找到客户，希望能追加定金或者房款，经过询问才得知，业主额外有30万金融消费贷。考虑到此，担心业主还有其他债务，那么客户为业主结按就会有巨大风险，可是如果客户不为业主结按，则客户面临违约且承担违约。为减少客户结按风险，我司协商由贝壳金服为其垫资结按，但是业主拒不同意。

最终经过近3个月的协商（客户超过了协议约定的结按期限），我司退还业主2万佣金（业佣不足部分，用客佣补足），业主将房屋抵押给客户，客户自愿承担风险为业主结按。

注意事项：买房涉及的钱款金额较大，购房者不要轻易的拿自己的房款/首付款给卖方用于还款解抵押，不然会增加购房者的购房风险。

风险：买房违约。

注意事项：提前查征信，对接银行，了解贷款要求。

风险：

1. 业主“一房多卖”

2. 房价上涨后业主违约

3. 产权权属不明确，签购房合同的不是产权本人、产权人属于多人共有但又未全部签署合同，导致合同无效

案例：2012年在二手房行业未完全合规的情况下，张阿姨购买了一套价格略低市场价的住宅，但是未下产权。2014业主顺利拿到产权证以后，由于房价增幅明显，所以业主不愿按2012年签署的合同价格将产权转移给张阿姨，要求张阿姨另外多付一部分房款。在双方意见都没有达成一致的情况下，不得不通过法律途径解决此事，在2016年虽然最终通过张阿姨各方取证，法院判决房屋归张阿姨所有，但从签订合同到最终产权变更完成，总耗时4年。

风险：

购买农村房屋的政策风险：

购买农村房屋的行为因违反国家法律法规，所以这些房屋办不了过户。假如遇上拆迁，房屋所有人也不会得到正常的拆迁补偿，甚至该房屋有可能被作为违建被责令强制拆除。（《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发〔1999〕39号），《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号））

农村房屋的工程质量风险：

农村集体房屋的质量没人监督。一些房屋在建造过程中可能存在偷工减料的现象，使房屋存在各种安全隐患。这类农村集体房屋一般由土地所在村开发或村民自建，除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外，一般也没有什么物业，入住后的物业管理也极容易出问题。

购买农村集体房屋的法律风险：

对于上面所讲的两种风险，一般购买农村集体房屋的人都会或多或少地有些心理准备。然而，最大的风险是卖房村民的反悔。根据《合同法》第五十二条第五细则的规定，违反法律、行政性法规的强制性规定的合同无效。

如果卖房的农村居民起诉农村房屋买卖合同无效，买房者又不是该农村集体经济组织成员的话，该房屋买卖合同就会因违反了国家法律和政策规定，被法院判为无效合同。根据《合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。结果，买房的农村居民用法律的手段又把房子要了回去，而买房人只能主张退回购房款和卖房人的过错赔偿责任。

风险：

有抵押房屋转让的风险主要是买方风险，与没有设定抵押权的房屋相比，有抵押的房屋转让前，必须先将抵押注销，使房屋恢复到没有权利限制的状态，之后才能办理过户登记。在这个过程中，可能会出现不可控因素，导致交易无法进行。购买有抵押权的房产，用买方的首付款来解押有一定的风险。

购买被法院查封的房地产存在很大的风险，如果一旦出现纠纷，不仅仅无法顺利获得房地产产权，连已经缴纳的房款都很难追回。

注意事项：

房屋有抵押，必须先将抵押注销，使房屋恢复到没有权利限制的状态，之后才能办理过户登记。查封房禁止上市交易。

风险：

买方无法迁入户口，产生纠纷。

注意事项：

1）签单时询问卖方是否有户口；

2）若有户口，合同上约定迁出时间及协助迁出。

风险： 

产生纠纷。

注意事项：

1）签单时询问买方是否有资质；

2）卖方房屋是否有查封等限制信息；

3）根据流程按时办理后续。