二手房交易流程复杂，对于一个买房小白来说完全是懵的，今天交小易就分四步给大家讲解一下二手房从购买前到购买后的整个流程。
2017年3月23日起成都实施“限购令”，2018年5月15日限购再次升级。成都购房以家庭为单位进行购房资质审核。买房前，要先确定自己是否有购房资质。
限购区域划分：
高新区南部园区、天府新区成都直管区，统称一圈层；
锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区、高新区西部园区统称二圈层；
青白江区、简阳市、都江堰市、彭州市、邛崃市、崇州市、金堂县、新津县、大邑县、蒲江县，统称三圈层。
成都户籍：购买一二圈层的住宅，需户籍在拟购房所在地满24个月或虽未满24个月但在拟购房所在地稳定就业且连续缴纳社保12个月以上，且成年单身居民需在全市范围内无自有产权住房，两人及以上家庭需在全市范围内拥有1套以下（含1套）自有产权住房；购买三圈层住宅无限制。
异地户籍：购买一二圈层的住宅，需在拟购房所在地稳定就业且连续缴纳社保24个月以上，无自有产权住房；购买三圈层住宅，需在本市稳定就业且连续缴纳社保12个月以上。
1.
贷款金额
2.
税费金额
一般商品房会征收契税、个税、增值税。
契税：买方若为首套房，90平米（含）以下收1%，90平米以上收1.5%，买方若为二套房，90平米（含）以下收1%，90平米以上收2%。若为三套房及以上，则统一征收3%。
个税：房屋通过买卖所得，征收1%；若房屋通过赠与或继承所得，则征收差额20%。
增值税：满两年的住宅免征；不满两年的住宅，按全额的5.3%。
3.
中介佣金
链家：成交价格x3%+贷款服务费2000元。
德佑：成交价格x3%+贷款服务费2000元。
远投：成交价格x3%+贷款服务费2000元。
富房：成交价格x3%+贷款服务费2000元。
评估完成购买能力，在选定房屋后，会进入到签订合同的流程。
买卖合同：需要买卖双方确定房屋权属、购房金额、交房及过户时间、违约责任及赔偿方式等多方面条款。
房屋权属情况要特别注意，若有抵押则需要先接触抵押才能交易，若有租赁则需要租户签署放弃优先购买权声明，若有产权人有配偶则需配偶签署同意出售证明，以免带来可能的产权纠纷。
还要特别注意资金交付、房屋过户办理等约定时间，如果不能按时完成，需要承担相应的违约责任。
签订完购房合同后，将会进入到后续交易环节的办理。一般的交易流程会包括：签订经纪服务合同、网签、面签、批贷、资金监管、缴税过户、放款、交割等环节。
签订经纪服务合同：需提供买方的身份证原件才能通过系统签订合同，办理资金监管的要件。
网签：网上签约，在政府网站进行备案。
面签：进行贷款借款合同的签订。需要买卖双方及配偶到交易中心办理，按揭专员会协助完成，会提前告知时间、地点、所需材料。到场由按揭专员带领，银行客户经理审核贷款资质并完成合同签署，一般1-2个小。
批贷：银行审批贷款资质，确认贷款。无需到场，按揭专员跟进办理，会将批贷情况及详细金额、利息进行告知。
资金监管：需在房屋交易过户之前将首付款通过房管局合作的银行进行监管，保证资金安全。
缴税过户：缴纳房屋交易税费、完成房屋产权变更。需要买卖双方到场，过户专员协助完成，目前部分为缴税过户一站式办理，一日可办完。若不是，则需两次到场进行办理。
放款：银行根据批贷金额进行放款，各银行放款时间不定。按揭专员跟进办理。
物业交割：进行房屋、水电燃气、有线宽带，户口、小区物业更名等事项交接。需要买卖双方到场，经纪人引导进行办理。交接时对于家具家电等屋内设施，要核实是否与合同签署一直，且能够正常使用。清算费用时，要检查相关仪表、线路是否完好，并按照实际情况向业主索要最后一次缴费凭证，如有欠费应先让业主进行补缴。
