刚需与时间赛跑：青岛利率上浮刚需购房者何去何从？ -

隔在刚需购房客户与房屋之间的除了房价，还有银行利率。

7月，多个城市商业银行又再次上调房贷利率。从2017年1月起，18个月内利率已经多次上浮。目前，多城市首套贷款利率普遍上浮20%-30%（上浮后的利率为5.88%-6.37%）。

利率不断上浮，购房成本增加，在一定程度上也抑制了房价增速。如果限购是让房价降温的刹车，利率就如同控制增速的油门。

利率上涨，有人加速入市，买下一套房子；有的人停下了买房的脚步，持币观望。政策变化，购房者需要快速找到适合自己的方案。

根据青岛贝壳交易中心数据显示，截止2018年7月17日，青岛大部分银行首套房贷款利率上浮15%-30%；二套房贷款利率上浮25%-40%。

（数据来源：青岛贝壳交易中心）

注：由于银行贷款政策变动较快，具体利率以银行现行利率为准。

房贷利率上浮对月供的影响最为明显。以贷款100万，贷款年限30年为例，在等额本息和利率上浮30%的情况下，与基准利率相比，购房者每月需多还928元。

等额本息

每月偿还同等数额的本金和利息，前期还款压力小。该还款方式适合目前积蓄不多、工作不久的年轻人。

等额本金

每月偿还同等数额的本金，以及剩余贷款在该月所产生的利息，每月还款额度逐渐减少，但前期还款额较高。该还款方式适用于目前手头宽裕或有一定积蓄的购房者。

Ps：点击“房贷计算器”，算一算你每个月还多少钱。

青岛房贷利率上浮的确造成购房者还贷成本增加。因此，不少购房者都想知道“现在是不是买房的好时机？”为此，我们采访了青岛链家资深商圈经理庄乾金。他表示，利率虽然上浮，但综合近10年的利率水平来看，2018年现行的基准利率是最低的。对于购买首套房的刚需购房者来说，青岛大部分银行对首套房的利率上浮是在15%-20%，即使利率上浮20%（5.88%）也较之前大多数时间段执行的基准利率低。

“利率可以影响还款成本，但不是决定是否买房的根本因素。刚需型购房者还是要首先满足自己的住房需求，不应过多的受利率上浮影响。”庄乾金表示。

从全国来看，7月，全国首套贷款利率保持上涨趋势，但一线城市上涨幅度较低，利率处于全国低位。其中上海首套利率暂未上浮，北广深3城上浮比例为10%-15%。

据贝壳找房的统计数据显示，二线城市利率上浮比例普遍高于一线城市，上浮比例暂居全国之首的为武汉，其首套上浮25%-35%（上浮后的利率为6.125%-6.615%），二套上浮30%-40%。从数据来看，武汉首套、二套房的购房成本差距在逐渐缩小。其他二三线城市首套上浮比例多为15%-25%。

——点击了解各城市利率上浮详情——

武汉↑25%∣南京↑20%∣重庆↑20%

郑州↑20%∣佛山↑15%∣合肥↑15%

长沙↑15%∣成都↑15%∣济南↑15%

深圳↑10%∣西安↑10%∣广州↑10%

昆明↑10%∣大连↑10%∣杭州↑15%

∣沈阳↑10%∣太原↑15%∣北京↑10%

∣石家庄↑10%

“当你有刚性购房需求时，任何时间点都可以买房。”

深圳贝壳研究院院长肖小平认为，在金融和房地产双重调控的形势下，房贷利率上行是一个趋势。面对利率上行，购房者心态是很矛盾的，一方面希望赶快买房，因为如果再不买利率可能更高；另一方面因为月供压力变大，可能需要在购房预算上做出调整。

“整体来说，未来投机或投资的需求将进一步被压缩。但对于自住型买家来说，房价可以观望，利率可以观望，可是生活品质不能观望，他们还是会努力择机入市。”肖小平如是说。

以成都为例，515限购之后成都楼市的供需关系发生了逆转，成都贝壳研究院院长张健表示，目前成都已由卖方市场转为买方市场。作为市场上的刚需购房者，在这个窗口期可以多做比较，寻找合适价位的房屋。而利率的变动其实影响主要是在月供上，可以通过选择合适总价的房屋、使用公积金商贷混合贷、增加首付等方式来调整月供压力。

张键判断：“对于刚需购房群体而言的话，首要考虑的是自身的实际需求，然后根据自身实力确定购房方案。利率可以影响还款成本，但不是决定是否买房的根本因素，购房者在考虑银行贷款利率的同时应结合自身情况，合理选房。没有买房需求亦或是处于观望状态的人，更多关注点还应该是放在房子本身。”

广州链家市场部高级经理周峰表示，据广州链家统计的成交数据显示，上半年购房者从咨询到房屋成交的平均周期为76天，一套房屋从挂牌到售出的平均周期为81-83天，两项数据均比去年延长了8-9天，说明由于房贷利率的上浮，购房成本增加，购房者转至观望阶段，市场上的潜在客户规模缩小。周峰建议，在利率上浮和房屋成交周期较长的环境下，目前广州二手房的议价空间为4%-7%，预备入市的购房者可跟业主压压价，以弥补利率上涨所增加的购房成本。

贝老师小课堂

提问

@HhiXin：3月买房，建行，贷25年，贷款合同中上浮20%什么意思?我明年到底是还5.88%还是5.88%的1.2倍? 谢谢!!

回答

贝老师：

1.利率上浮（或下浮），是在基准利率基础之上进行上浮（或下浮）。如果基准利率不调整，你明年的贷款利率还是5.88%（4.9%*1.2=5.88%），并不是5.88%的1.2倍。

2.利率上浮（或下浮）幅度在贷款期内保持不变，只有基准利率调整，贷款利率才会在新的基准利率上进行上浮(或下浮)。

举个栗子：

你在2018年3月贷款买房，合同中约定利率上浮比例为20%（贷款利率为5.88%）。

1.假如现在建设银行的首套上浮比例上调至30%。但你的贷款上浮比例还是20%，贷款利率还是5.88%。因为利率上浮幅度在贷款期内保持不变。

2.假设央行在2018年9月调整基准利率，由现有的4.9%调至4.95%。

如果你和银行约定的调整方式是“次年调整”，那么从2019年1月1日，你的贷款利率就变为4.95%*1.2%=5.94%。

如果你和银行约定的调整方式是“整年调整”，那么从2019年4月（一整年后），你的贷款利率就变为4.95%*1.2%=5.94%。